Kopers van woningen beter beschermd

Vanaf 1 september 2003 gelden nieuwe wettelijke regels voor de koop van woningen en appartementen. De nieuwe bepalingen versterken de positie van de consument. Indien de koper een consument is, moet de koop voortaan schriftelijk worden gesloten. De koper heeft, na het ontvangen van de koopovereenkomst of een afschrift daarvan, drie dagen bedenktijd. Binnen deze termijn kan hij alsnog van de koop afzien. De koopovereenkomst kan voortaan ook worden ingeschreven in de openbare registers (Kadaster). De koper is daardoor beter beschermd tegen bijvoorbeeld levering van de woning aan een hogere bieder of faillissement van de verkoper.



Schriftelijke koopovereenkomst en bedenktijd



De koop van een woning of appartement door een consument moet vanaf 1 september 2003 schriftelijk worden aangegaan. Onder een consument wordt een persoon verstaan die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een mondelinge overeenkomst is vanaf deze datum niet meer rechtsgeldig. Dit geldt ook voor de koop-aannemingsovereenkomst van een nieuwbouwwoning.



Het is voor koper en verkoper van belang dat de afspraken die zij met elkaar hebben gemaakt zo volledig mogelijk in de koopakte worden neergelegd. In dit verband kan worden gewezen op de gebruikelijke modelcontracten. Wij zijn aangesloten bij de VBO, deze brancheorganisatie heeft haar modelcontracten inmiddels aangepast aan de nieuwe wetgeving.



Koper en verkoper zijn vrij om zich bij het opstellen van de koopovereenkomst al dan niet te laten bijstaan door een deskundige. Bijvoorbeeld door een VBO Makelaar in te schakelen om u te begeleiden bij de aankoop van een nieuwe woning.



De ondertekende koopakte of koop-aannemingsovereenkomst, of een afschrift daarvan, moet aan de koper gegeven worden. Nadat de koper de ondertekende akte heeft ontvangen, heeft de koper drie dagen bedenktijd en kan hij alsnog van de koop afzien. Dat kan hij doen zonder opgave van redenen en zonder dat er kosten aan verbonden zijn. De bedenktijd begint te lopen op de dag volgend op de dag waarop de koper de koopakte heeft ontvangen. Ziet de koper alsnog af van de koop, dan moet hij er voor zorgen dat de ontbindingsverklaring de verkoper voor het einde van de bedenktijd heeft bereikt. Er zijn geen wettelijke eisen voor de vorm waarin de koper aan de verkoper mee moet delen dat hij van de koop afziet.



Koper en verkoper kunnen overeenkomen dat de bedenktijd langer is dan drie dagen. Het overeenkomen van een kortere bedenktijd is niet toegestaan. De bedenktijd is bedoeld om te voorkomen dat mensen onder tijdsdruk overhaaste beslissingen nemen met grote financiële gevolgen en om deskundigen te kunnen raadplegen.



Drie dagen en de termijnenwet



De bedenktijd zal in een aantal situaties feitelijk langer zijn dan drie kalenderdagen. De bedenktijd begint te lopen op de dag na de dag waarop de koper de koopakte heeft ontvangen. Met het opmaken en ondertekenen van de koopakte zal vaak al enige tijd verstrijken voordat de wettelijke bedenktijd aanvangt. Op de bedenktijd van drie dagen is de Algemene Termijnenwet van toepassing. Dat wil zeggen dat ten minste twee van de drie dagen geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag mogen zijn. Daarnaast geldt dat in het geval de bedenktijd eindigt op een dergelijke dag, zij wordt verlengd tot de eerstvolgende dag die geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is.



Inschrijving bij het Kadaster



Behalve door de bedenktijd wordt de consument ook beter beschermd doordat de koopovereenkomst vanaf 1 september ingeschreven kan worden in de openbare registers voor registergoederen. Deze registers worden gehouden door het Kadaster. Vanaf de inschrijving is de koper beter beschermd tegen bijvoorbeeld levering van de woning door de verkoper aan een hogere bieder, faillissement van de verkoper en beslag op de woning. De werking van de inschrijving is beperkt tot zes maanden. Nadat deze zes maanden zijn verstreken kan gedurende zes maanden geen koop van hetzelfde onroerende goed tussen dezelfde koper en verkoper worden ingeschreven.



De mogelijkheid om de koopovereenkomst in de openbare registers te laten inschrijven geldt overigens niet alleen voor consumenten die een woning kopen. Deze nieuwe regeling is van toepassing op de koop van alle registergoederen (bijvoorbeeld bedrijfspanden, teboekgestelde schepen en percelen grond) en geldt voor alle kopers, dus ook voor kopers die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf.



bron: VBO